Büromarkt

Büromarkt Essen - weiter auf Erfolgskurs

Der Essener Büromarkt zeichnet sich seit Jahren durch Stabilität und Kontinuität aus. In den vergangenen 10 Jahren sind insgesamt ca. 450.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche an neuen Büroflächen entstanden. Alleine im vergangenen Jahr erreichte die Fertigstellung einen historischen Höchstwert von circa 132.000 Quadratmeter. Dies Zahlen verdeutlichen, dass Essen sich zu einem wachstumsstarken und erfolgreichen Dienstleistungsstandort entwickelt hat.

Flächenabsatz auf hohem Niveau

Für den Essener Büromarkt kann rückblickend auf das Jahr 2010 eines festgestellt werden: Flächenabsätze jenseits der 100.000er Marke stellen in Essen inzwischen ein fast übliches Niveau dar. Nach Erhebungen der EWG haben im Jahr 2010 rund 120.000 m² Bürofläche neue Nutzer gefunden. Besonders erfreulich dabei war dabei die höchste jemals in Essen erzielte Fremdvermietungsleistung von 107.000 m². Weitere 13.000 m² wurden von Eigennutzern belegt, ein für Essen ungewöhnlich geringer Wert.

Die Innenstadt und das angrenzende Südviertel haben im vergangenen Jahr mit einem Anteil von knapp 28 % den größten Zuspruch seitens der Mieter erfahren. Sehr gefragt war weiterhin das südliche Stadtgebiet mit den Bürolagen Rüttenscheid und Bredeney, diese konnten rund 22 % des Flächenabsatzes auf sich vereinen. Überraschend stark zugelegt hat im vergangenen Jahr der Flächenabsatz im Bereich „Sonstige Lagen“, auf die rund 21 % entfallen sind. Erfreulicherweise hat die Bürolage Ruhrallee/Helbingstraße, die in jüngerer Vergangenheit von größeren Leerständen geprägt war, mit einem Anteil von rund 19 % (Vorjahr nur rund 4 % ) wieder stark zulegen können.

Nachfrage

Insgesamt 152 Abschlüsse (Vorjahr insgesamt 136) hat die EWG für das Jahr 2010 registriert. Daraus lässt sich ableiten, dass die Nachfrage nach Büroflächen in Essen ungebrochen ist. Neben einer Vielzahl von kleinen und mittelständischen Unternehmen waren es im Jahr 2010 insbesondere die Essener Dax-Unternehmen wie ThyssenKrupp, EON und RWE, die mit Großanmietungen das Marktgeschehen prägten. Weitere bedeutende Anmietungen jeweils in einem Neubauprojekt wurden im GRUGACARREE in Rüttenscheid durch den internationalen IT-Dienstleister Atos Origin sowie nördlichen Stadtgebiet durch die opta data Gruppe, ein mittelständisches Dienstleistungsunternehmen im Gesundheitssektor, getätigt. Demzufolge führt der Bereich Gewerbe/Handel/Verkehr das Branchenranking mit rund 21% an. Knapp dahinter folgen IT/Medien/Verlage und Energie/Umwelt sowie mit rund 11 % der Bereich Gesundheitswirtschaft / Medizin.

Mietpreise

Das Mietniveau in Essen ist als weitgehend konstant zu bezeichnen. Die Spitzenmiete pendelt dabei zwischen 13,50 € bis 14,00 € und wird in Neubauprojekten innerhalb der bevorzugten Bürolagen erzielt. Moderne und gut ausgestattete Bestandsflächen erzielen je nach Lage im Stadtgebiet Mieten zwischen 8,50 € und 12,50 €. Außerhalb der klassischen Bürolagen werden in der Regel insbesondere bei älteren Objekten kaum Mietpreise über 6,00 € von den Nutzern akzeptiert.

Angebot und Leerstand

Die Leerstandsquote ist gegenüber den Vorjahren weiter leicht gesunken und liegt bei ca. 4,8%, was einem verfügbaren Mietflächenangebot von ca. 143.000 m² entspricht. Dies macht deutlich, dass vor dem Hintergrund eines Rekordvolumens an Fertigstellungen in Höhe von ca. 130.000 m² neue Flächen sehr zügig Nutzer finden. Das geringe Angebot an modernen, neuwertigen Büroflächen und die hohe Flächennachfrage bieten damit sehr gute Perspektiven für Investoren, die Büroneubauten errichten wollen.

Ausblick für 2011

Da sich die allgemeine wirtschaftliche Situation und damit einhergehend auch die Lage der Unternehmend für das Jahr 2011 positiv gestalten sollte, rechnen wir damit, dass sich die gute Stimmung ebenso in den Büroflächenumsätzen widerspiegeln wird. Wir erwarten daher ein Absatzvolumen von 90.000 – 110.000 m² inklusive der Eigennutzer.

Noch in diesem Jahr plant die Hamburger Europa-Center AG die Realisierung eines citynahen Bürogebäudes als modernes Greenbuilding mit rund 10.500 m² Bürofläche. Somit werden dem Essener Büromarkt in einer für Investoren und Projektentwickler günstigen Marktsituation dringend benötigte, moderne Neubauflächen zur Verfügung gestellt.

Die Leerstandsquote erwarten wir weitgehend unverändert. Die gewichtete Durchschnittsmiete könnte allerdings tendenziell ein wenig nachgeben, da sich der Großteil der Leerstandsflächen in Objekten mittlerer Qualität befindet.